عده‌ای مانند کارکنان سازمان ثبت به عنوان مجریان قانون در امر تفکیک، افراز، اصلاح، انتقال و... روزانه با آن سرو کار دارند و عده‌ای خود مصرف‌کنندگان و مخاطبان آن هستند.
آپارتمان زاییده رشد جمعیت در نتیجه توسعه شهرنشینی است و به‌دلیل گران شدن قیمت زمین و برای جلوگیری از توسعه سطحی شهرها بالاجبار و برای پاسخگویی به نیاز جامعه توسعه ارتفاعی مدنظر قرار گرفته و برای این که حقوق مدنی و روابط اجتماعی ساکنین این ساختمان‌ها تنظیم و تنسیق شود نیاز به قوانین و مقرراتی بوده که صورت کامل‌تر آن همان قانون تملک آپارتمان و آئین نامه‌های مربوطه‌اند.
در کشور عزیزمان ایران فرهنگ آپارتمان‌نشینی هنوز هم به معنی واقعی و به صورت صحیح آن رواج نیافته و به قول عامیانه جا نیافتاده و هنوز هم بعضی افراد به مصداق ضرب‌المثل «چهار دیواری اختیاری» حاضر نیستند بعضی محدودیت‌ها را که لازمه زندگی آپارتمانی است قبول کنند. قانون تملک آپارتمان‌ها در تاریخ 16 اسفند 1343 تصویب و پس از سپری شدن مواعد قانونی به اجرا درآمد. البته بعدها در چندین مرحله اصلاحات و الحاقاتی در آن انجام شد.
به موجب قانون، مالکیت در آپارتمان‌های مختلف و محل‌های پیشه و سکنای یک ساختمان در دو قسمت تعریف شده:
مالکیت قسمت‌های اختصاصی و مالکیت قسمت‌های مشترک. قسمت اختصاصی عرفا و قانونا منتهی است که به اصطلاح دارای درب اختصاصی بوده و منحصرا در اختیار مالک آپارتمان است و کس دیگری حق تصرف و رفت و آمد ندارد.
قسمت‌های مشترک به موجب ماده 2 قانون مذکور عبارت از قسمت‌هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصرا به یک یا چند آپارتمان با محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد.
در این خصوص ماده 3 قانون تملک آپارتمان‌ها تصریح دارد که: حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی او در قسمت‌های مشترک غیرقابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود.
ماده یک آئین نامه اجرایی مصوب 8 اردیبهشت7 134 نیز قسمت اختصاصی را به شرح زیر تعریف کرده: «قسمت‌هایی از بنا اختصاصی تلقی می‌شود که عرفا برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد.»
ماده 4 نیز قسمت‌های مشترک را به ترتیب ذیل احصاء کرده است:
الف) زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.
ب) تاسیسات قسمت‌های مشترک از قبیل چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، رختشویی خانه، تابلوهای برق، کنتور‌ها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه‌های فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مرکزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت، هواکش، لوله‌های بخاری گذرگاه‌های زباله و محل جمع‌آوری آن و غیره.
پ) اسکلت ساختمان
ت) درها و پنجره‌ها، پاگردها که خارج از قسمت‌های اختصاصی قرار گرفته‌اند.
ث) تاسیسات مربوط به راه‌پله از قبیل وسایل تامین‌کننده روانشناسی، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تاسیسات مربوط به آنها به استثنای تلفن‌های اختصاصی، شیرهای آتش‌نشانی، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌های ایمنی.
ج) بام و کلیه تاسیساتی که برای استفاده عموم شرکاء و یا حفظ بنا در آن احداث شده است.
ح) نمای خارجی ساختمان.
خ) محوطه ساختمان، باغ، و پارک‌ها، جنبه استفاده عمومی دارد و در سند قسمت‌ها اختصاصی نیز ثبت نشده است.
اختلافات مربوط به آپارتمان‌ها با توجه به منشاء بروز اختلافات در چند گروه کلی ذیل قابل تفکیک هستند:
1- اختلافات در خصوص نحوه تصرفات و استفاده از مشاعات.
2- اختلافات در خصوص انباری‌ها و پارکینگ‌ها (مفروزی یا مشاعی)
3- اختلاف در خصوص نحوه اداره ساختمان، هزینه‌های نگهداری، تعمیرات و هزینه‌های مشترک
4- اختلاف در مورد بازسازی یا نوسازی ساختمان که نسبت به موارد مذکور کمتر بوده و مورد بحث این مطلب نیست.
اختلافات مذکور ناشی از 2 عامل عمده «فرهنگ و عادات و سنت» و «ابهام در قوانین و دستورالعمل‌ها یا بی‌اطلاعی از مقررات» است.
همشهری استانها
